Jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 16/02/2016
..Quant à l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant.
L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux ...
Le montant de l'indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en principe de l'appréciation souveraine des juges du fond.
Cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur ...
La résolution de plein droit du contrat de bail étant intervenue en raison du comportement fautif de A.), cette dernière est tenue à indemniser les intimés qui ont été privés de la jouissance des lieux jusqu’au moment où ils ont pu en reprendre possession.
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Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le premier juge, après avoir constaté que l’appelante n’établit pas que la remise des clefs aux bailleurs et partant le transfert de la jouissance des lieux loués aient eu lieu avant le 6 octobre 2014, a retenu que les bailleurs peuvent prétendre à une indemnité d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2014 inclus.
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L’évaluation de l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 3.000,00 euros, correspondant au montant du loyer, est adéquate, les parties n’ayant pas fait état d’éléments de nature à justifier une fixation de l’indemnité à un montant inférieur ou supérieur de ladite indemnité.
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Quant à l’indemnité de relocation
L’article 1760 du code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus ».
L’article 1760 ne se limite pas au cas de la résiliation du contrat de bail du fait du non-respect par le locataire de ses engagements découlant du contrat, mais doit également trouver application lorsque la résiliation ou la résolution du contrat est la conséquence de la disparition de l’objet du bail par la faute du locataire.
En cas de perte de l’objet loué à la suite d’un sinistre dont le preneur est jugé responsable, le bailleur a même droit à une indemnité de relocation, destinée à compenser la perte des revenus immobiliers dont il serait privé pendant la durée nécessaire à trouver un autre locataire.
La résolution de plein droit du contrat de bail étant, en l’espèce, intervenue en raison du comportement fautif de A.), c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré fondée en son principe la demande de B1.) et de B2.) en allocation d’une indemnité de relocation.
L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.
Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation. Les consorts B.) soutiennent avoir fait effectuer des travaux de remise en état qui auraient notamment consisté dans l’installation d’une nouvelle cuisine, afin de pouvoir remettre leur immeuble sur le marché locatif. La majeure partie des travaux aurait été réalisée en décembre 2014 et janvier 2015, de sorte que la maison n’aurait été proposée en location qu’à partir de février 2015 et aurait été relouée à partir du mois d’avril 2015.
Nonobstant le fait que des travaux de remise en état de grande envergure ont, le cas échéant, dû être entrepris à la suite de la reprise des lieux par les propriétaires en octobre 2014, un délai de trois mois aurait normalement dû suffire pour remettre les lieux en location.
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